Mise à disposition de la carte d’urbanisme – novembre 2016

Mise à disposition du public de la carte d’urbanisme

débat du 7 novembre 2016 

Après avoir rappelé les intérêts en jeu dans l’élaboration de la carte d’urbanisme, Benoît Chauvin a redit la priorité de l’équipe Tous pour Saint-Barth : mettre un coup de frein à la construction effrénée et à la démesure. Il a insisté notamment sur les activités économiques (hôtels, villas), qui augmentent la pression sur une île déjà confrontée à un problème d’hébergement à l’année.

Les règles d’urbanisme sont un des leviers d’action. Benoît l’a illustré en montrant que l’augmentation des droits à construire en 2012 a conduit à un doublement des surfaces bétonnées entre 2010 et 2014, pour un nombre de permis similaire :
- en 2010, on observe 218 autorisations pour 22 000 m2 de shon et 35 000 de Shob.
- en 2014, pour un nombre de permis similaire (229), on a autorisé deux fois plus de surface construite : 40 000 m2 shon et 65 000 m2 de shob.
Pour donner  un ordre de grandeur, cela revient à bétonner chaque année la surface de la zone aéroportuaire.

Il a repris les propos de M. Philippe Stouvenot, architecte, mentionnés dans le rapport: « Force est de constater que le dernier règlement de 2012 a entraîné l’île vers une escalade de la construction, permettant de construire des surfaces trop importantes sur les petits terrains, des façades trop hautes, une architecture très éloignée des constructions traditionnelles de l’île et très mal intégrée dans le paysage ».

Ensuite, l’accent a été mis sur le fait que le prix du m2 de terrain a fortement progressé à cause des règles de 2012. Ce faisant, avec une même somme initiale, celui qui veut se construire une maison d’habitation ne peut plus bénéficier d’autant d’espace autour de son projet, alors qu’il le pouvait avant 2012.
Pour étayer ce constat, Benoît Chauvin a compilé les ventes de terrains constructibles et non bâtis, telles que renseignées dans les documents de préemption. En 2013, un an après l’adoption de la carte (et donc déjà après la hausse des prix entamée depuis les années 2010), le prix moyen du m2 était de 683 € (hors Gustavia). En 2016, la moyenne est de 997 € (soit près de +50%). Ce qui prouve que le prix du foncier est corrélé à l’évolution des droits à construire octroyés par le règlement de la carte d’urbanisme.

Enfin, pour améliorer le projet mis à disposition du public, Bettina Cointre et Benoît Chauvin ont proposé des amendements au projet de la majorité, amendements tirés des propositions qu’ils avaient émises lors de la précédente consultation ouverte au public :

Concernant les taux de constructibilité, ils préconisent des taux plus raisonnables, et la suppression du bonus en zone résidentielle, pour éviter le morcellement des terrains en parcelles de petite taille. Le seul bonus qu’ils proposent de conserver concerne les zones urbaines.
Ils proposent aussi de réduire les droits à construire à Gustavia, pour qu’on puisse encore construire des espaces de circulation, avec des passages, des plantations, et un retrait par rapport à la voirie. Plusieurs exemples de ces caractéristiques spécifiques de Gustavia ont été détaillés dans le document du mois de mai. L’instauration d’un périmètre de protection architecturale avait également été demandée, mais cette proposition est passée à la trappe.

Concernant les règles de construction, l’esprit général des amendements présentés est de faire que le R+1 devienne l’exception. Ne construire qu’un niveau habitable, notamment dans les terrains en pente, permet d’éviter les blocs de béton qui défigurent le paysage. Plusieurs amendements ont eu aussi pour but de conserver un certain cachet aux voies de circulation, en limitant l’implantation des bâtiments sur le bord des voies publiques.

Concernant le zonage, Bettina et Benoît soulignent qu’on est passé d’une logique de zonage basée sur des courbes de niveaux, des séparations géographiques, des ruptures de pente,… à une définition à la parcelle. On ouvre de nouvelles zones constructibles, qu’on appelle « zones tampon », mais qui ne sont à peu de choses près que des zones résidentielles. Alors pourquoi ne pas appeler un chat, « un chat » ?

Enfin, les deux élus Tous pour Saint-Barth ont déposé des amendements sur certains secteurs emblématiques :
- le terrain de 4 hectares anciennement en zone naturelle, déclassé pour y implanter un hôtel à Autour du Rocher. Ils ont demandé à ce qu’on écoute la population. Pour le Tour du Rocher, un millier de personnes se sont manifestées pour demander de conserver ce terrain en zone naturelle.
- l’augmentation des droits à construire sur la propriété Rockefeller à la pointe de Grand Colombier.

Voilà les grandes lignes des amendements déposés sur le projet de carte et de règlement, afin de l’améliorer avant sa mise en consultation au public.

Pour autant, la carte telle qu’elle est présentée permet de continuer la course à l’urbanisation et ne répond pas aux enjeux actuels et à venir. Ce pourquoi les deux élus ont voté contre la mise à disposition de cette carte.

 

Détails de quelques amendements

- amendement page 6 : densité à Gustavia.
Fixer la Shon à 60% et la shob à 75%. Aujourd’hui, beaucoup de projets sont à 100% en shon, et sans limite de shob. Ca aboutit nécessairement à la construction de volumes cubiques, sans respect du style architectural local. Or, ce qui fait la spécificité de Gustavia ce sont ses espaces de circulation entre bâtiments, son côté aéré, le fait qu’il reste des zones plantées, etc…Spécificité que l’on va perdre au fur et à mesure, avec les nouvelles règles.

 

- amendement page 6 : densité U en dehors de Gustavia.
Autoriser un bonus de 25 m2 jusqu’à 250m2, dégressif jusqu’à 400m2 pour s’annuler à 400 m2. Ce bonus porterait sur la Shon et non pas sur la Shob.
L’objectif est de permettre de fermer un espace qui sinon aurait dû être ouvert (terrasse couverte par ex), mais sans augmenter le volume global de la construction. La proximité du voisinage, la nécessité de climatiser, le bruit,… peuvent justifier la création de ce bonus, en milieu urbain.


- amendements page 6 : hauteur des constructions
Il est mentionné sur la carte 3m, 6m et 9m. En se basant sur des exemples de hauteur de bâtiments à Gustavia, il est proposé de remplacer les hauteurs maximales par 2m50 et 5m.

Avec un bâtiment de 6m à l’égout de toiture, pour intégrer un tel volume, même en milieu urbain, il faut faire des efforts d’architecture, de retrait depuis la voie publique, de coupure des volumes, etc… et non pas des cubes. Cinq mètres paraissent une hauteur plus raisonnable, à taille humaine.


- amendement page 10 : implantation par rapport aux voies
Les élus TPSB préconisent un recul par rapport à la voie publique, de 3 mètres (suffisant pour implanter des espaces plantés, des stationnements,…) pour plusieurs raisons. 

1 – pour préserver l’esthétique des voies de circulation et ne pas se retrouver à circuler dans des couloirs. Dans ce même objectif, les élus ont déjà fixé des règles concernant les clôtures en bord de voirie publique : ce n’est pas pour les contourner avec des murs pleins.

2 – pour diminuer le bruit et les vibrations liées au passage des véhicules à proximité des habitations

3 – pour des questions de sécurité, et de visibilité concernant les sorties de véhicules sur la voie publique.

 

- amendement page 11 : densité de construction en zone résidentielle.
Remplacer le nouveau tableau par celui proposé dans la consultation, et supprimer le bonus.

Surface (m2)

SHON maxi

SHOB
maxi

0 à 1000

20%

30%

1000 – 2000

15%

22%

2000 – 4000

10%

15%

4000 et +

5%

7%

L’intérêt du tableau dégressif est de permettre l’étalement dans le temps de la construction des parcelles de plus grande taille, de se laisser une marge de manœuvre pour l’avenir. En ne mettant plus de limite au-delà de 2000m2, c’est un frein à la spéculation que l’on desserre.

- amendement page 17 : extension du bâti en zone naturelle.
Les élus Tous Pour Saint-Barth ont proposé d’établir une double limite :
- en valeur absolue de 25 m2 de shon et shob.
- en valeur relative de 30% de l’existant.
En effet, pour une petite case de 15m2, offrir 50m2 de plus change totalement l’usage, l’intégration du bâtiment dans le paysage, et revient à créer de l’habitat nouveau en zone naturelle.
Les 50m2 mentionnés dans la précédente carte, qui déjà étaient un maximum possible et non pas un dû, avaient pour but de permettre l’évolution d’habitations déjà existantes et classées en zone naturelle. Dans la nouvelle carte, la plupart de ces habitations ont été intégrées en zone résidentielle, donc le problème ne se pose plus de la même façon.

- amendement pour propriété Rockefeller, à Grand Colombier :
L’ensemble de la baie de Colombier est classée en « zone de conservation de la biodiversité ». On ne peut pas y appliquer des règles « à la carte », qui soient plus permissives que celles applicables dans l’ensemble des zones naturelles.
En l’occurrence, le règlement prévoit d’autoriser :
- la construction d’agrandissements souterrains sous les bâtiments principaux
- la possibilité de construire un second bâtiment à l’est de la maison principale, de 150m2 d’emprise, dans un style contemporain, avec possibilité d’enterrer du volume.
- des annexes de style piscines ou terrasses.
- une extension de la maison du gardien de 80m2.
La parcelle a été achetée en sachant qu’elle était en zone naturelle. Cette zone est d’intérêt général. Elle fait partie du patrimoine de St-Barthélemy. Préservons-là telle qu’elle.

- amendement page 23 : emplacements réservés
Les emplacements réservés sont des limitations au droit de propriété, avec pour objectif la réalisation de projets d’équipements publics.
Benoît Chauvin a attiré l’attention des élus sur les conséquences potentielles de telles décisions. Elles ne sont anodines ni pour le propriétaire, ni pour la Collectivité :
Le propriétaire ne peut pas réaliser sur ce terrain d’autre projet que celui prévu par la Carte. En contrepartie, il bénéficie d’un droit de délaissement, c’est-à-dire qu’il peut mettre en demeure la Collectivité d’acquérir la parcelle, avec un an pour la Collectivité pour décider de l’acquérir ou non. Ceci peut donc avoir des conséquences financières non négligeables.
Si on prend l’exemple du terrain prévu pour le Collège à St-Jean, et qu’on se base sur les prix d’acquisition récents dans le secteur de St-Jean (on était à 1600 € le m2 l’an passé pour le terrain près du cimetière), pour réserver un hectare, cela représente potentiellement 15-20 M € à devoir sortir si le propriétaire souhaite exercer son droit de délaissement. Auxquels il faudra en ajouter autant pour réaliser le nouvel établissement. Il faut donc être bien certain qu’on souhaite réaliser ce projet rapidement et à cet endroit. Et cela mérite débat.

- amendements sur le zonage : densité de construction en bord de mer
Le bord de mer à St-Jean, à Lorient est classé en zone urbaine. Cela revient à permettre une multiplication par 2 à 7 de la construction actuelle de ces espaces. Autrement dit, on ne pourra plus jamais apercevoir la mer depuis la voie publique.
A St-Jean, c’est d’ailleurs déjà le cas, alors même que les habitations actuelles ont été construites avec une densité de 20%. Imaginez ce que ça deviendrait en zone urbaine, avec une densité potentielle doublée à St Jean. Et multipliée par 7 à Lorient, aujourd’hui construit à moins de 5% de la surface du terrain.
Bettina Cointre a proposé de passer ces zones en densité résidentielle.

 

2017 : ne restez pas sans voix !

2017 sera une année très politique.

Comme tous les cinq ans, les électeurs de Saint-Barthélemy seront appelés aux urnes pour choisir :
- les élus du Conseil Territorial, les 19 et 26 mars
- le Président de la République, le 23 avril et le 7 mai
- leur représentant à l’Assemblée Nationale, les 11 et 18 juin

En dehors de ces élections quinquennales, les électeurs de Saint-Barthélemy ne sont sollicités directement que pour les élections européennes, puisque les compétences exercées par les départements et les régions le sont ici par la Collectivité.

Participer aux élections est important car :
- ça vous permet de décider des priorités et des politiques qui seront mises en œuvre pendant les cinq prochaines années, au niveau local et national.
- ça renforce la démocratie et la légitimité des personnes qui seront élues pour vous représenter.

Attention : l’inscription sur les listes électorales n’est pas automatique, sauf pour les plus jeunes d’entre nous. Si vous n’étiez pas électeur à St-Barthélemy en 2012 et que vous n’avez pas fait les démarches nécessaires, vous êtes probablement inscrit dans votre précédent lieu de résidence.

Pour vous inscrire et pouvoir voter à Saint-Barthélemy, vous devez vous présenter à la Collectivité (service de l’Etat Civil) muni d’une pièce d’identité, d’un justificatif de domicile et du formulaire Cerfa 12669*01. Vous pouvez également donner procuration à un tiers pour effectuer ces démarches.
Informations : tél : 05 90 29 80 40 – heures d’ouverture : de 7h30 à 12h du lundi au vendredi, et de 13h30 à 17h les lundi, mardi, jeudi et vendredi, .

Nous sommes également disponibles pour répondre à toute question. Vous pouvez pour cela nous contacter à : touspoursaintbarth@gmail.com

Benoît CHAUVIN et Bettina COINTRE
Elus Tous pour Saint-Barth
www.touspoursaintbarth.fr

Annulation de la délibération instaurant une servitude de passage dans la Savane de St-Jean

Après un recours gracieux resté sans Benoît Chauvin avait engagé un recours gracieux, puis un recours devant le tribunal administratif, concernant la décision 2014-003 CT, qui octroyait une servitude de passage de 4m de large (au lieu de 6m tel que discuté en séance du Conseil Territorial). Cette décision a donc été annulée.

Immobilier : jusqu’où la bulle va-t-elle gonfler ?


Depuis plusieurs années, on assiste à St-Barthélemy à une hausse vertigineuse du prix de l’immobilier, qui semble ne jamais devoir prendre fin. C’est souvent ce qu’on observe dans les épisodes de bulles spéculatives, avant qu’elles n’éclatent brutalement, laissant sur le carreau ceux qui ont investi en fin de cycle. Assistera-t-on à Saint-Barth à une bulle immobilière ? Très probablement. La question étant alors de savoir quand elle explosera.

La hausse de l’immobilier à Saint-Barthélemy s’explique en partie par des raisons physiques : l’étroitesse du territoire, l’augmentation de la population, l’intérêt touristique,… mais aussi par l’augmentation très conséquente des droits à construire octroyés en 2012. Malgré ce contexte, les prix deviennent de plus en plus déconnectés de la réalité. Certains projets hôteliers ne seront pas rentables intrinsèquement, mais uniquement en intégrant une plus-value foncière ultérieure. La hausse des coûts d’acquisition ou de rénovation, le déséquilibre entre l’offre et la demande, et la recherche de la rentabilité maximale poussent à la hausse les prix à la location, qui sont aujourd’hui plus élevés qu’à Paris intra-muros.

Jusqu’à quand une telle situation peut-elle durer ?

Nous sommes les premiers, en tant qu’élus Tous Pour Saint-Barth, à vouloir lutter contre la spéculation et à plaider pour des droits à construire raisonnables, qui permettent à la fois de construire du résidentiel d’habitation à l’année et de maintenir une qualité de vie agréable. Les droits à construire de la future carte ont en partie été revus dans ce sens, ce qui déjà est une bonne nouvelle. Pour autant, la construction de villas « de luxe » et les projets hôteliers continuent, essentiellement motivés par des visées spéculatives, exerçant aussi une forte pression sur les espaces naturels.

Alors que nous sommes déjà inquiets de la situation actuelle, nous avons reçu récemment copie d’une invitation de l’Association des Avocats Mandataires en Transactions Immobilières, adressée à tous les avocats de France et de Navarre, leur proposant un colloque à Saint-Barthélemy, pour venir en découvrir tout le potentiel immobilier. C’est le signe que le marché immobilier de Saint-Barthélemy continue d’attirer.

Mais aujourd’hui, il est temps de s’interroger sérieusement sur la situation de la spéculation immobilière à Saint-Barthélemy.

On ne peut pas continuer de construire des villas et résidences sans tenir compte des conséquences négatives que cela génère : sur les réseaux, sur le voisinage, sur les espaces naturels, sur l’image de l’île. N’oublions pas que les touristes viennent pour le cachet de Saint-Barthélemy, qui a déjà du mal à résister, et non pour y retrouver les mêmes soucis que ceux qu’ils ont dans leur vie quotidienne.

Comme partout, chaque investisseur est content de sa villa (ou plutôt de son investissement), jusqu’au jour où son voisin en construit une plus imposante encore, qui lui occulte la vue sur mer, génère du bruit, et l’empêche de louer correctement le temps des travaux. Et l’expérience montre que ces désagréments peuvent durer très longtemps…

Il est intéressant aussi de rappeler que le nombre de biens à la vente sur les différents sites des agences immobilières dépasse très largement le nombre de demandes de préemptions examinées par le conseil exécutif. C’est un bon indicateur (et accessible à tous) du fait que la revente des biens déjà construits n’est pas nécessairement si simple que cela, et donc que le placement immobilier n’est pas très liquide.

En tout cas, il ne fait aucun doute que cette question de la spéculation immobilière sera au cœur des débats de la prochaine campagne électorale, en mars prochain, avec probablement des propositions claires pour y mettre fin. Si la volonté politique est au rendez-vous, les élus disposent en effet de tous les leviers nécessaires pour cela, et en particulier dans les domaines suivants : urbanisme, construction, logement et fiscalité.

 

Benoît Chauvin
Conseiller exécutif Tous pour Saint-Barth

- Contribution des élus Tous Pour Saint-Barth à la prochaine carte d’urbanisme
- Contribution au débat sur les orientations de la prochaine carte d’urbanisme