Carte d’urbanisme : freinons la construction de villas de location

Le dernier Journal de Saint-Barth (5 janvier 2017) reporte une nette diminution du trafic portuaire au mois de décembre (www.journaldesaintbarth.com). A Gustavia et Saint-Jean, durant la période des fêtes de fin d’année, on a observé nettement moins de ralentissements et d’embouteillages que pendant les années précédentes. Tout un chacun a aussi, plus ou moins, ressenti un « tassement » en termes de visiteurs cette année, au moment du pic habituel de l’activité touristique.

Quelle est l’ampleur de ce constat ? Quelles en sont les explications ? Quels signaux est-ce que cela envoie sur l’évolution et l’avenir de l’activité touristique de l’île ? Ce sera le rôle des institutions (CTTSB, CEM, CESE, associations professionnelles,…) d’analyser avec du recul ce phénomène et d’aider à en tirer les conclusions.

De notre côté, nous avons essayé de quantifier un indicateur : le taux de location des villas.

Nous nous sommes basés sur les données des disponibilités mises à jour sur les sites internet de quatre agences de location (Wimco, Sibarth, Saint-Barth Properties, Ici et là), que nous avons observées à trois dates différentes : le 5, le 21 et le 26 décembre. Voici les résultats :

Noël    Nouvel an
05-déc  69,7%     73,7%
21-déc  75,2%     77,8%
26-déc                 81,3%

Je précise d’emblée que les écarts-types entre sites sont faibles, ce qui montre que le résultat n’est pas lié à l’action de telle ou telle agence mais à un phénomène général.

En moyenne, début décembre, il restait donc 30% de villas disponibles pour Noël et 26% pour le Nouvel An ! Après les réservations de dernière minute et une politique de relance commerciale de la part des professionnels du secteur, avec probablement des remises conséquentes sur un certain nombre de villas, une villa sur quatre était inoccupée à Noël, et près d’une sur cinq pour le Nouvel an.

Ce constat devait déjà être valable l’année précédente (on en parlait déjà), mais sans doute de moindre ampleur. En l’absence d’information sur les années précédentes, nous ne pouvons pas mesurer l’évolution de ce taux d’occupation, ce qui serait intéressant.

Une autre information instructive est la ventilation des taux de réservation des villas en fonction du nombre de chambres qu’elles proposent. Nous l’avons calculée à partir des données de début décembre, qui reflètent le mieux les réservations « spontanées » des clients, qui ne sont pas encore contraints par les disponibilités.

Noël    Nouvel an
1 ch   82,0%   84,4%
2 ch   76,6%   80,7%
3 ch   64,5%   64,8%
4 ch   64,9%   64,3%
5 ch   70,4%   68,6%
6 ch+ 61,2%   65,8%
Total   69,7%   73,7%

On constate clairement que plus une villa est petite, plus elle est louée. Ce constat va ainsi à l’encontre de ce qu’on entend parfois, à savoir qu’il n’y aurait pas assez de grosses villas pour répondre à la demande de touristes qui viennent en grand nombre, en famille ou entre amis. En tout cas, la question ne se pose pas pour la fin de l’année.

Ces données brutes sont intéressantes à analyser d’un point de vue touristique : pourquoi n’a-t-on pas fait le plein ? Quels sont les touristes qui sont venus ? Que faire pour améliorer la situation ? Faut-il continuer à augmenter l’offre ?

Elles le sont aussi, et c’est ce qui nous intéresse aujourd’hui, sur le plan urbanistique.
Depuis des années, nous appelons à une « pause » sur la construction de villas touristiques, à but locatif si ce n’est spéculatif. Les données montrent bien que l’offre est trop importante, puisqu’elle est largement sous-utilisée, y compris au plus fort de la saison. Et encore, plusieurs projets, délivrés ces dernières années, vont sortir de terre et augmenter le parc locatif. Ces chiffres montrent aussi que la construction de villas importantes, et imposantes, n’est d’aucune utilité pour soutenir l’économie touristique. Pire, à trop construire, à trop densifier, on dénature ce qui faisait l’attrait de Saint-Barthélemy et s’engage dans un cercle non vertueux.

Il serait intéressant d’effectuer le même raisonnement pour le taux d’occupation des hôtels. On constaterait probablement aussi que l’offre est largement suffisante pour répondre à la demande, y compris peut-être en très haute saison.

Les données ci-dessus ne sont qu’un indicateur parmi d’autres. Elles nécessitent d’être complétées sur d’autres périodes de l’année, croisées avec des données extérieures, soumises à l’analyse des acteurs concernés. Néanmoins, elles doivent déjà alerter deux types d’acteurs :

- les investisseurs. Si un quart des villas ne sont pas louées au plus fort de la saison, la rentabilité annuelle de la location ne sera probablement pas au rendez-vous. La valeur des biens ne repose dès lors sur rien de concret, si ce n’est leur « rareté ». Or, la rareté le sera de moins en moins si on regarde les zones rendues constructibles dans la carte d’urbanisme, et les projets en cours de construction. On est sans doute placé, dès aujourd’hui dans une bulle spéculative, avec le risque qu’elle n’implose pour que les biens retrouvent un prix correspondant aux services qu’ils rendent réellement.

- les élus. Il est de notre rôle de réguler la construction, pour ne pas risquer de remettre en cause (et brutalement) l’économie touristique de l’île telle qu’elle a fonctionné jusqu’à aujourd’hui. Fort heureusement, cet objectif rejoint celui de préserver les espaces naturels et la qualité de vie des habitants et des visiteurs. J’espère que nous le prendrons en compte lors de l’adoption de la prochaine carte d’urbanisme et de son règlement.

Mise à disposition de la carte d’urbanisme – novembre 2016

Mise à disposition du public de la carte d’urbanisme

débat du 7 novembre 2016 

Après avoir rappelé les intérêts en jeu dans l’élaboration de la carte d’urbanisme, Benoît Chauvin a redit la priorité de l’équipe Tous pour Saint-Barth : mettre un coup de frein à la construction effrénée et à la démesure. Il a insisté notamment sur les activités économiques (hôtels, villas), qui augmentent la pression sur une île déjà confrontée à un problème d’hébergement à l’année.

Les règles d’urbanisme sont un des leviers d’action. Benoît l’a illustré en montrant que l’augmentation des droits à construire en 2012 a conduit à un doublement des surfaces bétonnées entre 2010 et 2014, pour un nombre de permis similaire :
- en 2010, on observe 218 autorisations pour 22 000 m2 de shon et 35 000 de Shob.
- en 2014, pour un nombre de permis similaire (229), on a autorisé deux fois plus de surface construite : 40 000 m2 shon et 65 000 m2 de shob.
Pour donner  un ordre de grandeur, cela revient à bétonner chaque année la surface de la zone aéroportuaire.

Il a repris les propos de M. Philippe Stouvenot, architecte, mentionnés dans le rapport: « Force est de constater que le dernier règlement de 2012 a entraîné l’île vers une escalade de la construction, permettant de construire des surfaces trop importantes sur les petits terrains, des façades trop hautes, une architecture très éloignée des constructions traditionnelles de l’île et très mal intégrée dans le paysage ».

Ensuite, l’accent a été mis sur le fait que le prix du m2 de terrain a fortement progressé à cause des règles de 2012. Ce faisant, avec une même somme initiale, celui qui veut se construire une maison d’habitation ne peut plus bénéficier d’autant d’espace autour de son projet, alors qu’il le pouvait avant 2012.
Pour étayer ce constat, Benoît Chauvin a compilé les ventes de terrains constructibles et non bâtis, telles que renseignées dans les documents de préemption. En 2013, un an après l’adoption de la carte (et donc déjà après la hausse des prix entamée depuis les années 2010), le prix moyen du m2 était de 683 € (hors Gustavia). En 2016, la moyenne est de 997 € (soit près de +50%). Ce qui prouve que le prix du foncier est corrélé à l’évolution des droits à construire octroyés par le règlement de la carte d’urbanisme.

Enfin, pour améliorer le projet mis à disposition du public, Bettina Cointre et Benoît Chauvin ont proposé des amendements au projet de la majorité, amendements tirés des propositions qu’ils avaient émises lors de la précédente consultation ouverte au public :

Concernant les taux de constructibilité, ils préconisent des taux plus raisonnables, et la suppression du bonus en zone résidentielle, pour éviter le morcellement des terrains en parcelles de petite taille. Le seul bonus qu’ils proposent de conserver concerne les zones urbaines.
Ils proposent aussi de réduire les droits à construire à Gustavia, pour qu’on puisse encore construire des espaces de circulation, avec des passages, des plantations, et un retrait par rapport à la voirie. Plusieurs exemples de ces caractéristiques spécifiques de Gustavia ont été détaillés dans le document du mois de mai. L’instauration d’un périmètre de protection architecturale avait également été demandée, mais cette proposition est passée à la trappe.

Concernant les règles de construction, l’esprit général des amendements présentés est de faire que le R+1 devienne l’exception. Ne construire qu’un niveau habitable, notamment dans les terrains en pente, permet d’éviter les blocs de béton qui défigurent le paysage. Plusieurs amendements ont eu aussi pour but de conserver un certain cachet aux voies de circulation, en limitant l’implantation des bâtiments sur le bord des voies publiques.

Concernant le zonage, Bettina et Benoît soulignent qu’on est passé d’une logique de zonage basée sur des courbes de niveaux, des séparations géographiques, des ruptures de pente,… à une définition à la parcelle. On ouvre de nouvelles zones constructibles, qu’on appelle « zones tampon », mais qui ne sont à peu de choses près que des zones résidentielles. Alors pourquoi ne pas appeler un chat, « un chat » ?

Enfin, les deux élus Tous pour Saint-Barth ont déposé des amendements sur certains secteurs emblématiques :
- le terrain de 4 hectares anciennement en zone naturelle, déclassé pour y implanter un hôtel à Autour du Rocher. Ils ont demandé à ce qu’on écoute la population. Pour le Tour du Rocher, un millier de personnes se sont manifestées pour demander de conserver ce terrain en zone naturelle.
- l’augmentation des droits à construire sur la propriété Rockefeller à la pointe de Grand Colombier.

Voilà les grandes lignes des amendements déposés sur le projet de carte et de règlement, afin de l’améliorer avant sa mise en consultation au public.

Pour autant, la carte telle qu’elle est présentée permet de continuer la course à l’urbanisation et ne répond pas aux enjeux actuels et à venir. Ce pourquoi les deux élus ont voté contre la mise à disposition de cette carte.

 

Détails de quelques amendements

- amendement page 6 : densité à Gustavia.
Fixer la Shon à 60% et la shob à 75%. Aujourd’hui, beaucoup de projets sont à 100% en shon, et sans limite de shob. Ca aboutit nécessairement à la construction de volumes cubiques, sans respect du style architectural local. Or, ce qui fait la spécificité de Gustavia ce sont ses espaces de circulation entre bâtiments, son côté aéré, le fait qu’il reste des zones plantées, etc…Spécificité que l’on va perdre au fur et à mesure, avec les nouvelles règles.

 

- amendement page 6 : densité U en dehors de Gustavia.
Autoriser un bonus de 25 m2 jusqu’à 250m2, dégressif jusqu’à 400m2 pour s’annuler à 400 m2. Ce bonus porterait sur la Shon et non pas sur la Shob.
L’objectif est de permettre de fermer un espace qui sinon aurait dû être ouvert (terrasse couverte par ex), mais sans augmenter le volume global de la construction. La proximité du voisinage, la nécessité de climatiser, le bruit,… peuvent justifier la création de ce bonus, en milieu urbain.


- amendements page 6 : hauteur des constructions
Il est mentionné sur la carte 3m, 6m et 9m. En se basant sur des exemples de hauteur de bâtiments à Gustavia, il est proposé de remplacer les hauteurs maximales par 2m50 et 5m.

Avec un bâtiment de 6m à l’égout de toiture, pour intégrer un tel volume, même en milieu urbain, il faut faire des efforts d’architecture, de retrait depuis la voie publique, de coupure des volumes, etc… et non pas des cubes. Cinq mètres paraissent une hauteur plus raisonnable, à taille humaine.


- amendement page 10 : implantation par rapport aux voies
Les élus TPSB préconisent un recul par rapport à la voie publique, de 3 mètres (suffisant pour implanter des espaces plantés, des stationnements,…) pour plusieurs raisons. 

1 – pour préserver l’esthétique des voies de circulation et ne pas se retrouver à circuler dans des couloirs. Dans ce même objectif, les élus ont déjà fixé des règles concernant les clôtures en bord de voirie publique : ce n’est pas pour les contourner avec des murs pleins.

2 – pour diminuer le bruit et les vibrations liées au passage des véhicules à proximité des habitations

3 – pour des questions de sécurité, et de visibilité concernant les sorties de véhicules sur la voie publique.

 

- amendement page 11 : densité de construction en zone résidentielle.
Remplacer le nouveau tableau par celui proposé dans la consultation, et supprimer le bonus.

Surface (m2)

SHON maxi

SHOB
maxi

0 à 1000

20%

30%

1000 – 2000

15%

22%

2000 – 4000

10%

15%

4000 et +

5%

7%

L’intérêt du tableau dégressif est de permettre l’étalement dans le temps de la construction des parcelles de plus grande taille, de se laisser une marge de manœuvre pour l’avenir. En ne mettant plus de limite au-delà de 2000m2, c’est un frein à la spéculation que l’on desserre.

- amendement page 17 : extension du bâti en zone naturelle.
Les élus Tous Pour Saint-Barth ont proposé d’établir une double limite :
- en valeur absolue de 25 m2 de shon et shob.
- en valeur relative de 30% de l’existant.
En effet, pour une petite case de 15m2, offrir 50m2 de plus change totalement l’usage, l’intégration du bâtiment dans le paysage, et revient à créer de l’habitat nouveau en zone naturelle.
Les 50m2 mentionnés dans la précédente carte, qui déjà étaient un maximum possible et non pas un dû, avaient pour but de permettre l’évolution d’habitations déjà existantes et classées en zone naturelle. Dans la nouvelle carte, la plupart de ces habitations ont été intégrées en zone résidentielle, donc le problème ne se pose plus de la même façon.

- amendement pour propriété Rockefeller, à Grand Colombier :
L’ensemble de la baie de Colombier est classée en « zone de conservation de la biodiversité ». On ne peut pas y appliquer des règles « à la carte », qui soient plus permissives que celles applicables dans l’ensemble des zones naturelles.
En l’occurrence, le règlement prévoit d’autoriser :
- la construction d’agrandissements souterrains sous les bâtiments principaux
- la possibilité de construire un second bâtiment à l’est de la maison principale, de 150m2 d’emprise, dans un style contemporain, avec possibilité d’enterrer du volume.
- des annexes de style piscines ou terrasses.
- une extension de la maison du gardien de 80m2.
La parcelle a été achetée en sachant qu’elle était en zone naturelle. Cette zone est d’intérêt général. Elle fait partie du patrimoine de St-Barthélemy. Préservons-là telle qu’elle.

- amendement page 23 : emplacements réservés
Les emplacements réservés sont des limitations au droit de propriété, avec pour objectif la réalisation de projets d’équipements publics.
Benoît Chauvin a attiré l’attention des élus sur les conséquences potentielles de telles décisions. Elles ne sont anodines ni pour le propriétaire, ni pour la Collectivité :
Le propriétaire ne peut pas réaliser sur ce terrain d’autre projet que celui prévu par la Carte. En contrepartie, il bénéficie d’un droit de délaissement, c’est-à-dire qu’il peut mettre en demeure la Collectivité d’acquérir la parcelle, avec un an pour la Collectivité pour décider de l’acquérir ou non. Ceci peut donc avoir des conséquences financières non négligeables.
Si on prend l’exemple du terrain prévu pour le Collège à St-Jean, et qu’on se base sur les prix d’acquisition récents dans le secteur de St-Jean (on était à 1600 € le m2 l’an passé pour le terrain près du cimetière), pour réserver un hectare, cela représente potentiellement 15-20 M € à devoir sortir si le propriétaire souhaite exercer son droit de délaissement. Auxquels il faudra en ajouter autant pour réaliser le nouvel établissement. Il faut donc être bien certain qu’on souhaite réaliser ce projet rapidement et à cet endroit. Et cela mérite débat.

- amendements sur le zonage : densité de construction en bord de mer
Le bord de mer à St-Jean, à Lorient est classé en zone urbaine. Cela revient à permettre une multiplication par 2 à 7 de la construction actuelle de ces espaces. Autrement dit, on ne pourra plus jamais apercevoir la mer depuis la voie publique.
A St-Jean, c’est d’ailleurs déjà le cas, alors même que les habitations actuelles ont été construites avec une densité de 20%. Imaginez ce que ça deviendrait en zone urbaine, avec une densité potentielle doublée à St Jean. Et multipliée par 7 à Lorient, aujourd’hui construit à moins de 5% de la surface du terrain.
Bettina Cointre a proposé de passer ces zones en densité résidentielle.